관리인 선임·해임과 그 법적 쟁점

집합건물 관리에서 관리인은 단순한 실무 담당자가 아니라, 관리단을 대표하여 법률행위를 수행하는 핵심기관이다.

관리인의 선임과 해임을 둘러싼 분쟁은 관리단 분쟁 중에서도 가장 빈번하고, 그 법적 파급력 또한 크다.

 

이 글에서는 관리인의 법적지위부터 선임·해임 절차, 그리고 실무에서 반복적으로 문제 되는 쟁점을 체계적으로 정리한다.

 

 

1. 관리인의 법적 지위

 

관리인은 집합건물법에 따라 관리단을 대표하는 법정기관이다.

관리인의 행위는 원칙적으로 관리단의 행위로 귀속되며, 대외적으로는 관리단을 대신하여 계약체결, 소송수행 등의 권한을 가진다.

따라서 관리인은 단순한 ‘관리업무 담당자’가 아니라, 관리단 운영의 중심적 위치에 있다.

 

2. 관리인 선임의 법적 근거

관리인은 관리단 집회의 결의에 의해 선임된다.

이는 구분소유자들의 집단적 의사를 반영한 결과여야 하며, 개별 구분소유자의 독단으로 선임될 수는 없다.

관리규약에서는 관리인의 자격요건, 임기, 보수 등을 구체적으로 정하는 것이 일반적이다.

 

3. 관리인 선임절차의 적법성

 

관리인 선임은 관리단 집회의 적법한 소집과 의결절차를 전제로 한다.

집회소집 절차에 하자가 있거나, 의결 정족수를 충족하지 못한 경우 관리인 선임 결의는 무효 또는 취소의 대상이 될 수 있다.

실무에서는 이 절차적 하자가 가장 큰 분쟁원인이 된다.

 

4. 관리인의 권한 범위

 

관리인의 권한은 법률과 관리규약, 그리고 관리단 집회의 결의에 의해 정해진다.

관리인은 관리단의 이익을 위해 공용부분 관리와 관련된 행위를 수행할 권한을 가지지만, 그 범위를 넘어서는 행위는 권한남용으로 문제 될 수 있다.

특히 고액계약 체결이나 장기계약의 경우, 별도의 집회결의가 요구되는 경우가 많다.

 

5. 관리인의 의무와 책임

 

관리인은 선량한 관리자의 주의의무를 부담한다.

관리비 집행, 계약체결, 회계관리 등 모든 행위는 관리단 전체의 이익을 기준으로 이루어져야 한다.

이 의무를 위반할 경우, 관리인은 민사상 손해배상 책임을 질 수 있다.

 

6. 관리인 해임의 사유

 

관리인은 언제든지 관리단 집회의 결의에 의해 해임될 수 있다.

다만 해임사유가 전혀 없는 경우, 해임에 따른 분쟁이 발생할 수 있다.

통상적인 해임사유로는 다음과 같은 경우가 거론된다.

관리비 횡령 또는 부정집행, 권한을 벗어난 계약체결, 관리업무의 현저한 부실, 관리단 결의 불이행 등이다

 

7. 관리인 해임절차의 쟁점

 

관리인 해임 역시 관리단 집회의 적법한 결의를 필요로 한다.

특히 해임 대상자인 관리인에게 의견진술의 기회를 부여했는지 여부는 분쟁 시 중요한 판단요소가 된다.

절차적 정당성이 결여된 해임결의는 법적다툼으로 이어질 가능성이 크다.

 

8. 관리인 해임과 손해배상 문제

 

관리인이 정당한 사유 없이 해임된 경우, 손해배상 문제가 제기될 수 있다.

이는 관리인의 계약관계, 보수약정, 임기보장 여부 등에 따라 판단된다.

반대로 관리인의 위법행위로 인한 해임이라면, 오히려 관리인이 책임을 부담하게 된다.

 

9. 관리인 공백상태의 위험성

 

관리인이 해임되었으나 후임 관리인이 선임되지 않은 경우, 관리단 운영은 심각한 혼란에 빠질 수 있다.

이 경우 관리비 징수, 계약체결, 소송수행 등 필수적인 관리행위가 정지될 위험이 있다.

따라서 해임과 선임은 연속적으로 이루어지는 것이 바람직하다.

 

10. 결론

 

관리인은 집합건물 관리의 중추적인 존재이며, 그 선임과 해임은 철저히 법과 절차에 따라 이루어져야 한다.

감정이나 세력다툼에 따른 관리인 교체는 관리단 전체에 심각한 부담을 남긴다.

적법한 절차와 명확한 권한설정만이 관리인 제도를 안정적으로 운영할 수 있는 길이다.