관리인의 대표권과 대외적 법률행위의 효력

집합건물 관리와 관련된 분쟁에서 가장 자주 제기되는 질문 중 하나는 “관리인이 체결한 계약이나 소송행위가 과연 유효한가”이다.

이는 관리인의 대표권 범위와 직결되는 문제로, 관리단 내부문제를 넘어 제3자와의 법률관계에까지 중대한 영향을 미친다.

 

이 글에서는 관리인의 대표권이 어디까지 미치는지, 그리고 그 대표권을 넘어선 행위가 어떤 법적평가를 받는지를 체계적으로 살펴본다.

 

1. 관리인 대표권의 법적근거

 

관리인의 대표권은 집합건물법에 근거한다.

법은 관리인을 관리단의 대표자로 규정하고 있으며, 이에 따라 관리인은 관리단을 대표하여 대외적인 법률행위를 할 수 있는 권한을 가진다.

이 대표권은 단순한 내부위임이 아니라, 법률에 의해 인정되는 대외적 대표권이라는 점에서 중요하다.

 

 

2. 대표권의 기본범위

 

관리인의 대표권은 원칙적으로 공용부분의 관리 및 보존과 관련된 행위에 한정된다.

이는 집합건물 관리의 목적에 부합하는 범위 내에서만 인정된다는 의미이다.

일상적인 관리계약, 용역계약, 관리비 징수 및 체납 관리비 청구 등은 대표권의 범위에 포함된다.

 

3. 관리단 집회결의가 필요한 행위

 

모든 행위가 관리인의 단독판단으로 가능한 것은 아니다.

다음과 같은 경우에는 관리단 집회의 사전결의가 필요하다.

고액 또는 장기계약 체결, 공용부분의 중대한 변경, 대규모 수선·보수 공사, 관리비 부담 구조에 중대한 영향을 미치는 결정 등은 결의없이 이루어진 행위는 내부적으로 문제 될 수 있다.

 

4. 대표권 초과행위의 법적평가

 

관리인이 대표권의 범위를 넘어 법률행위를 한 경우, 그 효력이 문제 된다.

내부적으로는 관리인의 권한남용 또는 관리의무 위반으로 평가될 수 있다.

다만 외부적으로는 제3자가 관리인의 대표권 제한사실을 알았거나 알 수 있었는지 여부가 중요한 판단기준이 된다.

 

5. 선의의 제3자 보호원칙

 

관리인의 대표권 제한은 원칙적으로 관리단 내부의 문제에 해당한다.

따라서 제3자가 관리인의 대표권 제한을 알지 못했고, 알 수 없었던 경우에는 그 법률행위의 효력이 인정될 가능성이 높다.

이는 거래안전을 보호하기 위한 법적원칙이다.

 

6. 관리인의 계약체결과 분쟁사례

 

실무에서는 관리인이 집회결의 없이 체결한 계약을 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우가 많다.

관리단은 계약무효를 주장하고, 상대방은 관리인의 대표권을 신뢰했다고 주장하는 구도가 반복된다.

이 경우 계약체결 경위, 계약내용의 성격, 관리인의 통상적 권한범위 등이 종합적으로 고려된다.

 

7. 관리인의 소송수행 권한

 

관리인은 관리단을 대표하여 소송을 제기하거나 대응할 수 있다.

관리비 청구소송, 공사대금 분쟁, 점유자 퇴거소송 등은 대표적인 예이다.

다만 관리단 내부적으로 소송제기에 대한 사전결의가 요구되는 경우도 있으므로, 관리규약의 확인이 필요하다.

 

8. 대표권 남용과 관리인의 책임

 

대표권이 인정된다고 해서 관리인의 행위가 항상 면책되는 것은 아니다.

관리인이 관리단의 이익에 반하여 계약을 체결하거나, 개인적 이익을 추구한 경우에는 민사상 손해배상 책임이 문제될 수 있다.

중대한 경우 형사책임까지 이어질 수 있다.

 

9. 관리단의 실무적 대응방안

 

관리단은 대표권 분쟁을 예방하기 위해 다음 사항을 명확히 할 필요가 있다.

관리규약에 대표권 범위 구체화, 고액·중요 계약의 집회결의 의무화, 계약체결 절차의 문서화, 외부계약 상대방에 대한 안내 등 대표권의 명확화는 분쟁예방의 핵심이다.

 

10. 결론

 

관리인의 대표권은 집합건물 관리의 효율성을 위해 필수적이지만, 그 범위와 한계를 명확히 하지 않으면 심각한 법적분쟁으로 이어질 수 있다.

관리단 내부통제와 외부거래 안전의 균형을 유지하는 것이 대표권 제도의 핵심이며, 이를 위해서는 관리규약과 집회결의의 역할이 결정적이다.