마당쇠999 님의 블로그

집합건물 관리에서 관리비는 관리단 운영의 재정적 기반이자, 분쟁발생 빈도가 가장 높은 영역이다. 관리비 체납, 과다 부과, 부과기준의 불명확성 등은 관리단 내부갈등은 물론, 소송으로까지 이어지는 대표적인 원인이다. 이 글에서는 관리비의 법적성격을 명확히 하고, 관리비가 어떤 절차를 통해 적법하게 부과·징수되어야 하는지를 체계적으로 살펴본다. 1. 관리비의 법적성격 관리비는 단순한 사용료나 임의 부담금이 아니다. 집합건물법상 관리비는 구분소유자가 법률에 의해 부담하는 공법적 성격을 띤 금전채무로 평가된다.따라서 관리비 납부의무는 구분소유자의 동의여부와 관계없이 발생하며, 이를 임의로 거부할 수 없다. 2. 관리비 부담의 근거 관리비 부담의 직접적인 근거는 집합건물법과 관리규약이다. 관리규약은 관리비의 항..

집합건물 관리에서 관리인은 관리단을 대표하여 광범위한 권한을 행사하는 만큼, 그에 상응하는 법적책임을 부담한다. 관리인의 책임문제는 단순한 내부갈등을 넘어, 실제 손해배상 소송으로까지 이어지는 경우가 많아 실무상 매우 중요한 쟁점이다. 이 글에서는 관리인의 책임이 문제 되는 법적구조를 중심으로, 손해배상 책임이 성립하는 요건과 관리단이 취할 수 있는 대응방안을 체계적으로 정리한다. 1. 관리인 책임의 기본구조 관리인의 책임은 원칙적으로 민사상 책임의 문제로 다루어진다. 관리인은 관리단을 위해 업무를 수행하는 지위에 있으므로, 그 법적책임은 위임관계 또는 유사 위임관계에 기초하여 판단된다.즉, 관리인은 관리단에 대해 선량한 관리자의 주의의무를 부담하며, 이를 위반할 경우 책임이 발생한다. 2. 선관주의 의..

집합건물 관리와 관련된 분쟁에서 가장 자주 제기되는 질문 중 하나는 “관리인이 체결한 계약이나 소송행위가 과연 유효한가”이다. 이는 관리인의 대표권 범위와 직결되는 문제로, 관리단 내부문제를 넘어 제3자와의 법률관계에까지 중대한 영향을 미친다. 이 글에서는 관리인의 대표권이 어디까지 미치는지, 그리고 그 대표권을 넘어선 행위가 어떤 법적평가를 받는지를 체계적으로 살펴본다. 1. 관리인 대표권의 법적근거 관리인의 대표권은 집합건물법에 근거한다. 법은 관리인을 관리단의 대표자로 규정하고 있으며, 이에 따라 관리인은 관리단을 대표하여 대외적인 법률행위를 할 수 있는 권한을 가진다.이 대표권은 단순한 내부위임이 아니라, 법률에 의해 인정되는 대외적 대표권이라는 점에서 중요하다. 2. 대표권의 기본범위 관리인의..

집합건물 관리에서 관리인은 단순한 실무 담당자가 아니라, 관리단을 대표하여 법률행위를 수행하는 핵심기관이다. 관리인의 선임과 해임을 둘러싼 분쟁은 관리단 분쟁 중에서도 가장 빈번하고, 그 법적 파급력 또한 크다. 이 글에서는 관리인의 법적지위부터 선임·해임 절차, 그리고 실무에서 반복적으로 문제 되는 쟁점을 체계적으로 정리한다. 1. 관리인의 법적 지위 관리인은 집합건물법에 따라 관리단을 대표하는 법정기관이다. 관리인의 행위는 원칙적으로 관리단의 행위로 귀속되며, 대외적으로는 관리단을 대신하여 계약체결, 소송수행 등의 권한을 가진다.따라서 관리인은 단순한 ‘관리업무 담당자’가 아니라, 관리단 운영의 중심적 위치에 있다. 2. 관리인 선임의 법적 근거관리인은 관리단 집회의 결의에 의해 선임된다. 이는 구..

집합건물 관리에서 관리인은 관리단을 대표하여 실제 업무를 수행하는 핵심적인 존재이다. 관리비 징수, 공용부분 관리, 외부업체와의 계약, 분쟁대응 등 대부분의 관리행위는 관리인을 통해 이루어진다. 그만큼 관리인의 법적지위와 권한범위를 명확히 이해하지 못하면, 관리단 내부갈등이나 대외적 분쟁으로 쉽게 이어질 수 있다. 이 글에서는 집합건물법상 관리인의 법적지위를 정리하고, 관리인이 행사할 수 있는 권한과 그 한계를 체계적으로 살펴본다. 1. 관리인의 법적지위 집합건물법에서 관리인은 관리단을 대표하는 기관이다. 관리인은 개별 구분소유자의 대리인이 아니라, 관리단이라는 법적단체의 대표자로서 활동한다.따라서 관리인의 행위는 원칙적으로 관리단의 행위로 귀속되며, 그 결과에 대한 법적책임 역시 관리단에 귀속된다. 다..

관리규약은 집합건물 관리의 기준이 되는 규범이지만, 현실에서는 이를 위반하는 사례가 빈번하게 발생한다. 공용부분을 임의로 점유하거나, 관리비 납부 의무를 이행하지 않거나, 관리규약에서 정한 절차를 무시하는 행위 등이 대표적이다.문제는 관리규약 위반이 발생했을 때, 어떤 법적 효과가 발생하며 관리단은 어떻게 대응해야 하는가이다. 이 글에서는 관리규약 위반의 법적성격을 정리하고, 관리단과 구분소유자가 취할 수 있는 대응방법을 단계별로 설명한다. 1. 관리규약 위반의 법적 성격 관리규약 위반은 단순한 내부질서 위반에 그치지 않는다. 관리규약은 집합건물법에 근거한 규범이므로, 이를 위반하는 행위는 법률상 의무 위반으로 평가될 수 있다.특히 관리규약이 구분소유자의 권리·의무를 구체화한 내용이라면, 그 위반은 민..

집합건물 관리에서 관리규약은 단순한 내부규칙을 넘어, 구분소유자의 권리와 의무를 구체화하는 준법규범적 성격을 가진다. 관리규약의 내용에 따라 관리단의 권한범위, 관리비 부담방식, 집회절차 등이 달라지며, 이는 곧 분쟁의 방향을 결정짓는 기준이 된다. 이 글에서는 관리규약의 법적성격을 명확히 하고, 관리규약을 작성하거나 변경할 때 반드시 유의해야 할 사항을 체계적으로 정리한다. 1. 관리규약의 법적지위 관리규약은 집합건물법에 근거하여 제정되는 규범으로, 관리단 내부에서만 효력을 갖는 단순한 약속이 아니다. 법원은 관리규약을 구분소유자 전원의 합의에 기초한 규범으로 보고, 일정한 경우에는 법률과 유사한 효력을 인정한다.다만 관리규약은 법률의 하위 규범으로서, 집합건물법이나 강행규정에 반하는 내용은 효력을 ..

집합건물 관리분쟁에서 가장 핵심적이면서도 난이도가 높은 소송유형이 바로 관리단 결의 무효 또는 취소 소송이다. 관리비 부과, 관리인 선임·해임, 공사계약 체결 등 거의 모든 주요 관리행위는 관리단 결의를 전제로 이루어지기 때문에, 결의의 효력을 다투는 소송은 관리단 운영전반을 흔들 수 있다. 이 글에서는 관리단 결의 무효·취소 소송의 법적구조와 그 판단기준을 체계적으로 정리한다. 1. 관리단 결의의 법적성격 관리단 결의는 구분소유자들의 집단적 의사를 형성하는 내부 의사결정 행위이다. 이는 단순한 의견표명이 아니라, 관리단 운영에 직접적인 법적 효과를 발생시키는 행위로 평가된다.따라서 결의가 적법하게 이루어졌는지 여부는 그 후속 행위의 효력에 결정적인 영향을 미친다. 2. 무효 소송과 취소 소송의 구별 관..

집합건물 관리와 관련된 대부분의 분쟁은 결국 관리단 집회결의의 효력으로 귀결된다. 관리인 선임, 관리비 부과, 공용부분 공사, 관리규약 변경 등 핵심적인 의사결정은 모두 관리단 집회결의를 통해 이루어지기 때문이다.그러나 모든 집회결의가 당연히 유효한 것은 아니다. 절차나 내용에 하자가 있는 경우, 해당 결의는 무효 또는 취소의 대상이 될 수 있다. 이 글에서는 관리단 집회결의의 법적효력과 함께, 무효·취소 사유를 체계적으로 정리한다. 1. 관리단 집회결의의 법적성격 관리단 집회결의는 관리단이라는 단체의 의사표시로서, 구분소유자 전원에게 법적효력을 미친다. 이는 개별 구분소유자의 의사와 무관하게 집합건물 관리질서를 형성하는 집단적 의사결정이다.따라서 적법하게 성립한 집회결의는 원칙적으로 모든 구분소유자를..

집합건물 관리와 관련된 분쟁은 상당수가 결국 소송으로 귀결된다. 이 과정에서 가장 먼저 문제되는 것은 “누가 소송의 주체가 되는가”, 그리고 “누가 관리단을 대표하여 소송을 수행할 수 있는가”이다. 소송 주체와 대표권을 잘못 설정하면, 실체적 권리와 무관하게 소송 자체가 각하되거나 패소로 이어질 수 있다. 이 글에서는 관리단 소송의 법적구조와 소송 수행과정에서 반복적으로 발생하는 쟁점을 체계적으로 정리한다. 1. 관리단의 소송능력 관리단은 집합건물법에 의해 성립하는 단체로서, 독자적인 소송능력을 가진다. 즉 관리단은 법인격은 없지만, 법률에 의해 당사자 능력과 소송능력이 인정된다.이에 따라 관리단 명의로 소송을 제기하거나, 피고로서 소송을 당할 수 있다. 2. 관리단 소송의 당사자 표시 관리단 소송에서..